Prestito ristrutturazione prima casa: le 8 cose da sapere

Cambiare casa oppure ristrutturare la propria? Una domanda che bisogna porsi prima di decidere se cercare un prestito ristrutturazione per la prima casa oppure un mutuo di ristrutturazione. Scelta che a sua volta è condizionata soprattutto dal tipo di lavori da effettuare e quindi dalla spesa complessiva da sostenere. Vediamo quali sono i vari punti da considerare per trovare la soluzione migliore in base alle proprie necessità.

Indice articolo

• Quanto dovrò spendere per i lavori?
• La differenza dei tassi
• Il peso dei costi accessori
• Tempi di erogazione
• Le garanzie
• L’obbligo del conto corrente
• La durata
• Detrazione fiscale

E’ abbastanza evidente che senza avere in mano un preventivo di una o più ditte che dovranno poi svolgere i lavori, non si può avere un’idea precisa dell’entità della spesa da sostenere per la ristrutturazione. Evidenziamo subito come per le cifre modeste sarà abbastanza difficile avere la possibilità di poter chiedere un mutuo di ristrutturazione, e laddove fosse possibile si dovrebbe fare una grande attenzione ai costi accessori. Questi ultimi possono infatti per piccole cifre rendere un mutuo a tassi contenuti comunque poco conveniente, o meglio meno conveniente rispetto a un normale prestito.

Se invece la spesa è consistente potrebbe essere meno oneroso passare per la richiesta di un mutuo di ristrutturazione, soprattutto per la sostenibilità della rata, che scegliendo piani di ammortamento lunghi (meno probabili per un normale prestito) tende ad essere più contenuta (ma si dovrà comunque fare attenzione all’ammontare degli interessi in più che si dovranno rimborsare). Questo discorso perde in parte importanza nel caso in cui si abbia la possibilità di scegliere (avendo i requisiti necessari) il prestito ristrutturazione prima casa Inpdap, oppure il mutuo dell’Ente con la stessa finalità, dal momento che i tassi tendono ad essere comunque molto contenuti.

Approfondimento: Requisiti mutuo di liquidità.

Un prestito ristrutturazione prima casa avrà tassi più elevati rispetto ad un mutuo e si perde la possibilità di detrazione fiscale. Tuttavia l’assenza dell’intervento del notaio e dell’iscrizione di ipoteca possono compensare questi aspetti, quindi bisogna munirsi di pazienza, mettere a confronto i diversi preventivi, considerando tutte le spese che si dovranno sostenere, e fare la valutazione sui tassi globali.

Bisogna inoltre fare molta attenzione a come il finanziamento viene erogato ad esempio se prevede il pagamento diretto alla ditta, oppure come bonifico sul conto del richiedente. Un aspetto fondamentale quando si tratta di lavori di ristrutturazione che permettono di accedere alla detrazione fiscale: le modalità di pagamento faranno infatti una grande differenza per l’accettazione o meno della richiesta di detraibilità.

Per ovviare a queste problematiche ed andare sul sicuro si possono usare i prestiti specifici offerti da alcune banche molti dei quali possono essere anche utilizzati per il miglioramento dell’efficienza energetica. Tali soluzioni sono proposte anche da grandi banche come Unicredit, Bnl, Intesa Sanpaolo, Ubi Banca fino a Poste Italiane.

Come già accennato per un mutuo di ristrutturazione ci deve essere comunque l’intervento del notaio a cui si devono aggiungere:

• i costi di perizia;
• l’imposta di bollo;
• i costi di gestione annuale;
• le spese di istruttoria iniziali;
• la polizza incendio e scoppio, ecc.

Nel caso di un prestito ristrutturazione prima casa l’assicurazione di norma non è obbligatoria, non interviene il notaio e non sono previsti costi di perizia. Le valutazioni del peso dei costi accessori legati al mutuo o a un prestito vanno però valutati anche in funzione della durata del piano di ammortamento per la restituzione di tutta la somma, un discorso che coinvolge anche eventuali penali di estinzione anticipata.

Le tempistiche di un prestito ristrutturazione prima casa in media sono più brevi rispetto a quello ‘impiegati’ per un mutuo. Se la solidità delle garanzie reddituali del richiedente fossero le stesse, comunque nel caso del mutuo bisogna contare in più il tempo legato alla perizia a partire da quelle legate all’incarico dato a un perito fino a quelle di redazione della perizia e sua consegna alla banca (che in media richiede non meno di 7 giorni in tutto).

Quindi se nel caso del prestito si può ottenere la somma nell’arco di alcuni giorni, nel caso del mutuo passano necessariamente diverse settimane, fino ad arrivare a tempi che possono toccare anche i due mesi per avere i soldi sul conto o per pagare l’anticipo alla ditta che eseguirà i lavori, ecc. Concludendo in caso di tempi stretti il mutuo potrebbe essere la soluzione meno percorribile.

Per un prestito, anche di ristrutturazione, la garanzia di norma è legata alla situazione reddituale e patrimoniale dei richiedenti. Nel caso di un mutuo di ristrutturazione di norma si ha la garanzia reale dell’iscrizione dell’ipoteca in aggiunta a quella reddituale. Quindi nel primo caso si ha meno burocrazia anche in caso di estinzione anticipata o di regolare rimborso, mentre nel secondo caso l’iter è un pochino più complesso.

Già da alcuni anni non si può essere obbligati per legge ad aprire un conto corrente presso la banca che eroga un mutuo, mentre questa “tutela” non c’è nel caso dei prestiti. Non a caso alcuni Istituti offrono un prestito di ristrutturazione solo ai propri correntisti (spesso sono aggiunti altri requisiti come accredito dello stipendio,e cc). Quindi se non si vuole cambiare il conto con la propria banca, allora bisogna informarsi per tempo e valutare eventuali limitazioni in questo senso.

Se si ha la necessità di importi elevati, la scelta di un mutuo al posto di un prestito potrebbe diventare obbligata. In un normale prestito la durata massima arriva a 120 rate per i rimborsi (in casi eccezionali si può arrivare fino a circa 180 rate), mentre con i mutui si può arrivare fino a 360 rate. C’è però anche da considerare che per somme alte i mutui di norma sfruttano la modalità del SAL (stato avanzamento lavori con versamenti da parte della banca a tranche).

Bisogna fare una distinzione tra quella spettante per gli interessi passivi e quella sul tipo di lavoro di ristrutturazione effettuato. Nel solo caso di un mutuo sull’abitazione principale spetta anche la detrazione degli interessi passivi (aliquota al 19% su un importo massimo di interessi passivi pari a 2.582,25 euro).

Per quanto riguarda i costi sostenuti per la ristrutturazione questi sono per entrambe le tipologie di finanziamento detraibili in base alla normativa vigente, entro la soglia massima stabilita e in misura pari all’aliquota applicata nell’anno di imposta.