Come funziona il pignoramento immobiliare: scheda pratica

Il pignoramento immobiliare è uno dei tipi di pignoramento ai quali può fare ricorso chi vanta un credito dimostrabile. Si affianca a quello mobiliare che si riferisce ad esempio al conto corrente ed in generale ai beni mobili posseduti dal debitore. Se un creditore per soddisfare il credito, non vede altra soluzione che quella di avviare l’iter per questa tipologia di pignoramento, allora dovrà accertarsi in primis:

• che il debitore sia titolare di un immobile;
• le caratteristiche dell’immobile stesso.

Come vedremo ampiamente tra poco bisogna infatti considerare le forme di tutela che sono state riservate alla prima e unica casa del debitore.

Come funziona?

Alla pari degli altri pignoramenti, anche quello immobiliare necessita prima di un atto di precetto che a sua volta deve essere giustificato da un atto esecutivo dimostrabile con un titolo (ad esempio una cambiale, un assegno, ecc). Il titolo più usato nel caso del pignoramento immobiliare è però l’iscrizione di ipoteca, che permette al creditore di seguire una procedura più veloce, dal momento che per sua natura è già ‘legato’ all’immobile stesso (anche per questo è la principale forma di garanzia usata dalle banche in caso di concessione di un mutuo).

Approfondimento: Cambiale ipotecaria.

Prima casa

Il Decreto del Fare ha riordinato un po’ la materia di pignoramento della prima casa, stabilendo in modo specifico che per poter accedere a delle forme di “tutela” come la non aggredibilità del bene (e quindi al non assoggettamento a una procedura di pignoramento immobiliare), si devono verificare i seguenti requisiti:

• il creditore non deve essere un privato. In pratica i limiti suddetti si applicano solo se il creditore è un’agenzia di riscossione. Di contro una banca che ha un’ipoteca come garanzia, può quindi procedere al pignoramento;
• il debito deve essere superiore a 120 mila euro;
• la casa non deve essere di “lusso”;
• l’immobile deve essere l’unico intestato al debitore.

Nell’ottica di quanto appena evidenziato al punto 3 sottolineiamo come il decreto del fare n. 69/2013 specifichi proprio il termine ‘unico immobile’ e non ‘prima casa’. Basterà perciò avere un qualsiasi bene immobile di proprietà per perdere questo diritto.

Approfondimento: Prestito casa.

Cosa cambia se la garanzia è un’ipoteca?

Come detto poc’anzi nel caso di una banca che vanta un’ipoteca come garanzia (o altro creditore privato) la procedura è notevolmente più semplice e veloce. Il titolare del titolo di credito esecutivo deve infatti fare solo il deposito della richiesta di vendita forzata. Quindi si salta la procedura di notifica di atto di precetto e di pignoramento e si passa immediatamente al deposito: il credito è già riconosciuto e dimostrabile a monte tramite l’iscrizione di ipoteca nei registri immobiliari. Non solo l’iscrizione di ipoteca funge anche da divieto di alienazione dei beni oggetto di pignoramento.

Questo però non porta a un risparmio sui costi da sostenere da parte dello stesso creditore. Oltre ai costi amministrativi e ai diritti da versare ai vari professionisti coinvolti, si devono aggiungere i compensi di periti, di avvocati e la gestione dell’immobile che viene affidata a terze persone. Tutti questi costi verranno recuperati con una vendita all’asta?

Non è in realtà possibile rispondere a questa domanda. Il giudice che dispone la vendita all’asta, terrà infatti presente la somma che il creditore vanta come credito e la somma delle spese che ha sostenuto per il pignoramento, stabilendo una base d’asta adeguata in funzione del valore periziato dell’immobile. Detto questo non si può sapere con precisione a quanto l’immobile verrà poi effettivamente venduto (ad esempio in caso di una o più aste deserte ad un determinato ‘prezzo’).

Conversione dei pignoramenti

Può succedere che il debitore riesca a reperire denaro sufficiente a restituire la somma dovuta al creditore. In questo caso può chiedere al giudice che si proceda alla conversione del pignoramento. Previo accordo con il creditore tale somma potrà essere:

• inferiore al debito ed al valore dell’immobile (soprattutto se il creditore teme che ci vorrà molto tempo perché la casa venga venduta);
• dilazionata in diverse tranches (rate mensili) per un periodo massimo di 3 anni previa ratifica del giudice che segue il procedimento.

N.B. Questa richiesta deve avvenire prima che il giudice deliberi in favore della vendita all’asta.

Limiti temporali

E’ il creditore che deve adoperarsi per non far scadere i tempi entro i quali il pignoramento immobiliare rimane esercitabile ai fini della vendita. Questo va eseguito entro 45 giorni. E’ inoltre necessario che la richiesta di vendita dell’immobile all’asta avvenga con una richiesta formale depositata al tribunale (costi e tipologie di formulario possono variare da Tribunale ad altro tribunale, quindi bisogna rivolgersi localmente).

Entro 60 giorni dal deposito della richiesta di vendita (che possono essere prorogati su richiesta dal giudice ma per un periodo massimo di altri 60 giorni), si devono depositare i documenti atti a dimostrare tutti i passaggi che hanno caratterizzato l’immobile nei 20 anni precedenti (in sostanza va richiesto al catasto lo storico di 20 anni) con l’aggiunta degli estratti catastali. Il perito invece viene nominato dal giudice (quindi non è richiesto deposito di perizia di un tecnico di parte).

Sulla base di tutti questi documenti il giudice stabilisce il prezzo di base d’asta, considerato anche il valore commerciale del momento che a sua volta è logicamente determinato dalla zona in cui l’immobile è ubicato. Ricordiamo inoltre che la vendita degli immobili ormai avviene per via telematica.

Limiti di importo

Il legislatore non ha imposto un limite minimo per poter procedere al pignoramento immobiliare (solo nel caso della prima casa da parte dell’agenzia alla riscossione c’è quello di un debito di 120 mila euro, ma negli altri casi si rimette al buon senso del creditore).

Tuttavia richiedere un pignoramento immobiliare per importi molto piccoli può portare a una facile opposizione del debitore che ad esempio potrà dimostrare che ci sono altri beni aggredibili più in linea con il valore da pignorare in funzione del credito.