Cessione del quinto a integrazione del mutuo: rischio od opportunità?

Quando ci si avvicina all’iter per richiedere un mutuo ipotecario bisogna conoscere la situazione dei prestiti in corso e lo stesso accade se si valuta un prestito con un mutuo già in essere (prima o seconda casa non fa molta differenza).

Ma questa regola vale sempre e soprattutto cosa cambia se si è davanti alla possibilità di chiedere una cessione del quinto per integrazione del mutuo casa? Facciamo un po’ di chiarezza a riguardo.

Prima il mutuo o la cessione?

Prima di porsi il problema sull’opportunità di sfruttare la cessione per ottenere più liquidità nel caso di un mutuo (quando ad esempio l’importo di quest’ultimo non può bastare a coprire tutte le spese e i costi), bisogna capire bene qual è la situazione in corso. Nel particolare ci potremmo trovare di fronte alle seguenti 3 alternative:

Mutuo ipotecario in corso

In questo caso la richiesta (e la relativa concessione) di una cessione del quinto, se ci sono tutti i requisiti necessari, non è da escludere. Ovviamente ci possono essere dei limiti a seconda dell’importo della rata del mutuo che viene pagata.

Non bisogna infatti dimenticare che, pur non prevedendo particolari limitazioni per la sua concessione, con la cessione del quinto l’impegno totale (compreso l’eventuale quota di cessione che si sta valutando) non potrà superare il 50% del totale dello stipendio netto percepito.

A riguardo è essenziale valutare la presenza di più cointestatari o di garanti nel contratto di mutuo, che ovviamente a livello legislativo e regolamentare non possono invece essere sfruttati nel caso della cessione del quinto della pensione (nel qual caso è essenziale valutare anche la quota cedibile) o dello stipendio.

Cessione del quinto in corso

In questo caso la banca che eroga il mutuo avrà qualche problema a concedere un mutuo che vada a impegnare il 30 o 40% del reddito del richiedente. Per agevolare la pratica servono coobbligati e garanti o garanzie più forti. Quest’ultimo aspetto vale soprattutto nel caso di mutui chirografari, ma anche per quelli ipotecari.

Nessun prestito in corso

Siamo nella situazione più frequente quando si valuta la cessione del quinto come integrazione del mutuo per il gap di liquidità che non verrà coperto nemmeno dai risparmi del richiedente. Ma attenzione, per risolvere questo ‘problema’ la cessione non rappresenta la sola scelta e, soprattutto, non è nemmeno detto che rappresenti l’opzione migliore.

Le ipotesi

Proprio nell’ottica di quest’ultima affermazione analizziamo ora la convenienza (logicamente ‘relativa’ in base alle proprie necessità) e le possibili alternative. Per farlo in maniera esaustiva dobbiamo però porci prima una domanda e cioè: in quali casi può diventare necessario chiedere un prestito che vada ad integrare il mutuo? Il riuscire a individuare il tipo di ‘motivazione’ o di necessità può infatti aiutare a capire le alternative che realmente si hanno.

Spese accessorie

Può capitare che tra l’acconto da dare all’acquirente (caparra), i costi di mediazione o agenzia e quanto si deve pagare per il notaio e le imposte non si abbiano i soldi per tutte le spese accessorie. Prima di cercare una cessione del quinto o altro prestito personale è bene quindi informarsi e valutare la situazione dei costi e riferirsi alla banca presso la quale si sta richiedendo il mutuo.

Alcune banche permettono infatti di chiedere una somma ‘in più’ che si aggiunge il mutuo destinata proprio al sostegno di spese accessorie (vedi anche Mutuo liquidità).

Costi di ristrutturazione

Se si sta acquistando un immobile che ha bisogno di ristrutturazione molto probabilmente si avrà la proposta di un mutuo di acquisto più ristrutturazione. Quindi si ha già a disposizione una ‘soluzione’ ad hoc, a meno che l’importo che serve per la ristrutturazione sia maggiore rispetto all’importo massimo che potrà essere erogato per eseguire i lavori a livello ‘contrattuale’.

Alcuni istituti di credito possono proporre anche ‘pacchetti’ con un un mutuo a cui si aggiunge un finanziamento destinato alla ristrutturazione. Ma attenzione, la convenienza in questo caso varia di molto sia per quanto riguarda il trattamento fiscale (detrazione e calcolo dell’imposta) che per l’aspetto legato agli interessi applicati.

Approfondimento: Prestiti ristrutturazione prima casa

Risparmio insufficiente

Con questa ipotesi bisognerebbe innanzitutto valutare l’adeguatezza di sottoscrivere un impegno così probante come un mutuo in una condizione economica non proprio florida. Se comunque si decide di percorrere questa strada per prima cosa si dovrebbe vedere se si rientra nelle possibilità di rientrare nel fondo di garanzia dei mutui che permette di portare la percentuale di copertura fino al 100% (N.B. Rimangono fuori i costi accessori, notarili, di agenzia, ecc).

Come seconda alternativa si possono valutare le banche che hanno percentuali di copertura più elevate e comunque superiori all’80%. La scelta di richiedere una cessione del quinto a integrazione del mutuo dovrebbe, anche in questo caso, rappresentare l’ultima spiaggia visto che i tassi della cessione del quinto  possono essere non particolarmente bassi.

Quando è possibile?

Per prima cosa si tratta di una soluzione percorribile solo per i dipendenti (settore pubblico o privato che sono a tempo indeterminato e in alcuni casi a tempo determinato) e per i pensionati in modo limitato (a causa della durata del piano di ammortamento che difficilmente potrà essere inferiore ai 10 anni).

Se c’è questa ipotesi nel caso di voler chiedere la cessione è preferibile che questa venga chiesta dopo che il mutuo è stato valutato e si è arrivati al via libera per l’erogazione.